最近两天，上海放开限购的小作文又出来了。

内容非常有针对性，直指五大新城。

为啥是五大新城呢？

因为郊区现在的市场情况并不乐观，郊区的房东压力很大。

我相信关心放开限购的人很多。

五大新城会不会像小作文这样放开限购呢？

1、南汇新城（临港新城）

• 小作文里面关于临港的表述是：
• 非沪籍需要2年社保或个税，首付比例为首套30%，二套50%。

临港现在执行的限购政策是3年社保，或者人才1年即可买房。

实际上执行的内容和小作文里面的仅差一年。

就目前的临港而言，我们认为是远远不够的。

1、临港的规划目标非常大

临港新片区住房发展十四五规划：

规划常住有人口规模：80万人

新增商品住房套数：约12万套

临港目前人口缺口有45万，后续还有天量住宅供应。

虽然过去三年临港新片区增加了15万人口。

但是十四五规划的目标完成难度是史诗级的，就算打9折都很困难。

临港潜在的天量供应将死死拖住临港楼市。

今年的销售不行是肉眼可见的，截止到9月份，临港新片区成交4589套，平均每个月就500套左右。

面对未来9.6万套，这样的成交杯水车薪。

2、二手价格暴跌

陆家嘴滴水涟岸在临港的位置可以说非常好，滴水湖地铁站400米，直面滴水湖。

一度房价飙升得非常高。

21年成交一套小户型560万成交，单价达到了6.3万。

转眼，如今同产品的挂牌价只有375万，按照现在的砍价行情，想要成交估计得到350万以下了，这意味单价跌破4万。

88平这么个小房子，跌出来210万，快要到40%的跌幅了。

放眼上海也是没谁了。

临港既然面临人口、新房、二手房的三重压力，就没必要遮遮掩掩。

既然条件允许，直接放开首套，无需社保或个税。

首套的首付比例也可以放低到25%。

2、松江新城

• 小作文里面关于松江的内容是：
• 非沪籍家庭松江当地1年社保或个税即可购房，非沪籍单身需要松江当地一定年限的社保或个税。

松江新城最近的新房市场，认购率完全是大跌眼镜。

8月中企誉品银湖湾开盘，认购率只有18.2%。

即使是像万科这样的好学生也避免不了市场下行。

万科海上印象推出490套，认购率75%，到目前位置，项目已网签的房源仅57.8%。

新房是不好卖，二手房则是大幅跌价。

比如保利西子湾项目，22年年初小区里90平两房最高成交价550万，单价6.1万。

如今最低一套两房的价格挂牌只要429万，单价4.8万。

两年时间少了一套房的首付，下跌幅度仅次于临港。

跌得更多的像绿庭悦公馆，小区最高峰成交了一套101平，总价690万，单价6.8万。

如今小区同户型高楼层的挂牌价5.8万，但是这个价格肯定卖不掉。

因为小区的140平的现在才4.2万。

这意味着，原来690万不仅能买到140平，还能剩下100万买辆卡宴。

虽然说松江新城是五大新城里面人口最多的，但是松江原住民对于楼市的贡献更大。

松江是需要更多外来优质人口补充的。

而且松江新城接下来的重点是松江南站，里面规划有200多万方的商业、办公、研发用地，没有源源不断的新鲜血液进来是不够的。

因此反映到限购政策调整上，我们认为：

松江不要区分家庭或单身了，直接单身一年社保即可购买，保证是在松江就业就行了。

考虑到松江新城的价格在五大新城里面比较高，刚需客户现阶段也不希望多加杠杆，首付比例可以维持35%，或者降至30%。

3、嘉定新城

五大新城里跌幅第三的就是嘉定新城。

板块内的标杆小区西郊金茂府91平最高成交7.6万，目前同户型中楼层的挂牌价在7.2万。

下跌幅度6%，算是比较抗跌的。

但是像中信泰富三期去年成交5.7万，今年同户型挂牌价只要4.7，跌了17%。

远香湖这边因为缺少地铁辐射，跌幅会更高一些。

像保利星海屿筑88平最高成交6.2万，如今同户型挂牌价5万。跌了20%。

总体来看嘉定新城站附近会更坚挺一些，因为地铁和学校的配套资源加持。

嘉定的优势是产业的底子好，经济实力强。

但是近年来新能源的冲击，不意味着嘉定可以一直吃汽车产业的老本。

再加上楼市现在处于低谷期，要破局，必然要向市区抢客户。

嘉定新城本身就是距离市区最近的新城，这里沿11号线外溢过来的人是很多的。

降低社保年限势在必行。

小作文里面写的是非户籍需3年社保或个税。

考虑到嘉定新城核心区的新房的销售情况尚好，核心区要和市区拉开差距的话，2年就够了。

由于现在嘉定新城覆盖的范围比较大，外围的非重点区域可以不要社保。

4、青浦新城

• 青浦新城的小作文写的是：
• 非沪籍需3年社保或个税，首付比例为首套30%，二套50%。

青浦如果还要定3年的标准是过于自信。

青浦区本身的GDP水平在上海是倒数的。

产业是青浦新城的薄弱环节。

虽然青浦新城右边有大虹桥，左边有长三角一体化。

但是这些对于青浦新城本身的推动有限。

因此青浦新城的房价相比松江、嘉定是低的。

过去的涨幅也不是很高。

如今的跌幅也不算很高。

青浦新城站的中铁逸都小区，21年89平两房成交价4.9万。

如今同样可比的两房，挂牌价4.4万+。

跌了大概10%左右。

青浦新城很多次新房的价格都在新房价格上下了，像品质很好的葛洲坝玉兰花园二手房成交也就4.5万左右。

倒挂没有了，新房的压力和置换卖房的压力一定会上来。

再有，青浦新城周边没几个给力的朋友。

指望不上别人，那就应该给自己松绑。

青浦新城也是应该直接放开首套的限购，首套首付3成。

而且青浦离临港也远，二者竞争会比较弱，不用担心冲击临港。

守着3年社保难道是因为担心环沪吗？

5、奉贤新城

• 奉贤新城的小作文写的是：
• 非沪籍需1年本地社保或个税，首付比例为首套30%，二套50%。

奉贤的情况比较特殊，是个典型的内循环市场。

像中粮南桥半岛小区，17年就卖过4.1万的价格，21年还是4.1万，到了23年还是4.1万。

价格非常稳定。

苏宁荣悦也是17年就卖到过4万，如今还是4万。

这里的市场是本地购买力撑起来的，投资客入场的不算多，因此房价的涨跌变化比较有限。

但奉贤的问在于他是单核模式。

奉贤新城集中了奉贤所有的资源和配套，连产业东方美谷都是围绕奉贤新城建设的。

奉贤区内其他的板块都快变成“垃圾”板块了。

放开限购意味着进一步吸干奉贤其他板块的人口。

所以奉贤是有保留社保或个税要求必要的。

这一年的奉贤工作和社保要求就是检验是否是真的想留在奉贤。

所以奉贤的小作文是值得采纳的。

6、结束

放开限购已经成为了当下上海楼市最期待的事情。

五大新城作为上海重点发展区域，阶段性的限制性政策是应该退出历史舞台。

各区的情况略有差异，一区一策正好适用。

当然五大新城全部取消未尝不可，将市场还给市场。

你是否也在期待政策的组合拳？